T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/5629
Karar No: 2019/4779
Karar Tarihi: 21.05.2019
Dava: Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin tapuya şerhi davasının mahkemece yapılan yargılaması
sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından
temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki
kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, ... 19 parselde kayıtlı olan ...4 apart nolu villa vasıflı taşınmaz üzerinde 04.10.1999
başlangıç tarihli ve 99 yıl süreli kira sözleşmesi ile önceki malik kiraya veren Kiriş Otelcilik A.Ş. ile
kiracı davacı dışı ... arasında kira sözleşmesi yapıldığını ve kira sözleşmesinin tapuya şerh verileceğine
ilişkin kayıt nedeniyle tapu kaydına ... lehine kira şerhinin işlendiğini, ... vefatı sebebiyle ... adına
tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini devralmış olan davacı lehine kira sözleşmesinin mahkeme
kararı uyarınca tapuya şerh edilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TMK’nin 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım
sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu
kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.
Bu olanaktan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak, ayni hak niteliğini almamakla beraber,
aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak, yine herkese karşı ileri
sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme olanağına
kavuşmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinden doğan hak, esasında kişisel bir hak olmakla beraber
ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak
türü olarak kabul etmek gerekecektir.
Kiracıya kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmelerinin TMK’nin 1009. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri
uyarınca tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri
sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan
üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur.
6098 sayılı TBK'nun 310. maddesinde "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir
sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur" düzenlemesi mevcuttur.
Kiracılığın devri TBK'nun 323. maddesi uyarınca; kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü
kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.
kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk
kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı
kiraya verene karşı sorumlu olur. Yine aynı kanunun 366. maddesinde de benzer düzenlemeye yer
verilmiştir.
Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilebileceği
hususu düzenlenmiştir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanununun 312. maddesinde, taşınmaz kiralarında,
sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin karlaştırılabileceği hükmüne yer
verilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda iki taraf sözleşme
yapabilir. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya
ondan ayrı olarak düzenlenebilir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunundaki bu düzenlemeler
gereğince kira sözleşmesinin şerh anlaşması olduğu sürece tapuya şerhi olanaklıdır.
Somut olayda, davaya dayanak yapılan 11.09.2001 başlangıç tarihli ve 99 yıl süreli kira sözleşmesi ile
önceki malik kiraya veren Kiriş Otelcilik A.Ş. ile kiracı dava dışı ... arasında kira sözleşmesi yapıldığı,
14.08.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ...'ün bahsi geçen 11.09.2001 başlangıç tarihli kira
sözleşmesini davacıya devrettiği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira
sözleşmesinin devri nedeniyle 11.09.2001 tarihli kira sözleşmesinin tüm şartları ve hükümleri ile
davacıya devredildiğinin kabulü gerekir. 11.09.2001 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 2.
maddesinde; sözleşmenin tapu siciline şerh edileceği, 4. maddesinde; kira sözlemesinden kiracının
mirasçılarının da aynı şartlarla yararlanacağı, 5. maddesinde; kira sözleşmesinin kiracı tarafından 3.
Kişilere devredilebileceği düzenlenmiş olup, özgür irade ile taraflar arasında düzenlenmiş bu şartlar
tarafları bağlar.
Yukarıdaki açıklamalara göre; davalının TBK'nun 310. maddesi gereğince; dava konusu taşınmazı
satın almakla kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kira sözleşmesinin devri ile, TBK'nun 323.
maddesine göre de; ilk kiracının tüm hak ve yükümlülüklerinin devralan kiracıya geçeceği,
sözleşmede, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesinin karşılaştırılmış olması karşısında, kira
sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde
davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına
BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı
HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu
kapalı olmak üzere olmak üzere, 21.05.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.
