YARGI İÇTİHADI
T.C.
Bölge Adliye Mahkemesi
İstanbul 54. Hukuk Dairesi
Esas No: 2023/845
Karar No: 2023/536
Karar Tarihi: 15-03-2023
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;
İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilk derece mahkemesinin
dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf
başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön
inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.
İstinaf sebepleri: Davacı vekili, süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davanın kira bedelinin
uyarlanması istemine ilişkin olup yasada uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin bir sınırlama
bulunmadığını, uyarlamanın koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılmadan karar verilmesinin usul ve
yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Yasal dayanak: Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 190, 191. maddeleri,
Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,
Türk Borçlar Kanunu 138, 299, 344, 345 maddeleri,
Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi Göktürk
Merkez Mahallesi Belediye caddesi Yücel sokak no:2/8 Kemer Life 21 Sitesi H Blok D10 (D.64)
adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022
tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın
kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için
aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal
taşınmazların rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek davalının ikamet ettiği taşınmazın civardaki
emsal taşınmazların aylık kira beledi olan 25.000.00 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.
Davalı beyan dilekçesinde; davacının iyiniyetli olmadığını, taşınmazın kiralandığı 2019 yılından beş
yıllık sürenin geçmediğini, sözleşmede artış koşullarının belirlendiğini, aslında kendisinin haksızlığa
uğradığını, davacı yönünden çıkar dengesinin bozulmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi kararında; Yüksek mahkeme kararları ve taraflar arasında imzalanan kira
sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; imzalanan sözleşmenin 01/04/2019 tarihinde başladığı, 1 yıl
için kiralandığı davanın 09/03/2022 tarihinde açıldığı, buna göre kira sözleşmesinin süresinin bittiği
dikkate alındığında Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda kısa süreli olan
işbu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı kanaatine varılarak davanın reddine karar
vermiştir.
Dava; kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Taraflar arasında 01.04.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli
yazılı kira akti bulunduğu, sözleşmede ilk kira yılı için aylık 6.500,00 TL, yıllık 78.000,00 TL kira
bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, Özel şartlar 2. maddesinde 'Kira ödemeleri sürekli 6 aylık ödemeler
şeklinde ilk yıl için 6'şar aylık peşin olarak 39.000,00 TL (Otuz dokuz bin Türk Lirası), sonraki yıllar
her yıl için hesaplanacak TUİK TÜFE yıllık artış yüzdesinden artırılarak 6 aylık ödemeler şeklinde
ilgili ayın 01-15 i arası peşin olarak banka hesabına yapılacaktır.' şeklinde kararlaştırıldığı, dava
dilekçesinde 01.04.2022 tarihinden itibaren aylık 25.000.00 TL olarak uyarlanmasının talep edildiği
görülmüştür.
04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada
dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa
maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. 6100 sayılı
HMK'nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere: hakimin bir davaya uygulanacak hukuku
re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki
vasıflandırma ise hakime ait bir görevdir. Öte yandan, HMK 31. maddesi uyarınca "Hakim,
uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut
çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini
isteyebilir” hükmü uyarınca, davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri
kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle,
sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile
değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki
güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini
oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da
öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi,
hem de İşlem Temelinin -Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir
olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası
6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138.
maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada
taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan
kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden
ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da
borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa
etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı
takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak
dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da
uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve
uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem
temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan
uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.
Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun
birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü
bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük
kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı
tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni
koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir;
sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır." denilerek uygulamada da kabul
edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1
yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara
göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde
edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi
durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası
açılabilir.
O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken
kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi
kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da
etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman
giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik
kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı
araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi
gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)
Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.
Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından
incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme
sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli
olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak
gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması
sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6
maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,
Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,
İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,
Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye
İADESİNE,
Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,
Peşin karar harcının talep halinde yatırana iadesine,
Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,
Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oybirliği ile KESİN olarak karar verildi,
açıkça anlatıldı. 15/03/2023
